按日归档 - 2006年6月14日

如何选择与楼盘相匹配的家居智能化系统

   无论什么产品，品质决定其市场拓展的空间；无论什么产品，品质都是其生存与发展的硬道理；无论什么产品，只有具备高品质的产品性能，才能征服市场。把这一真理放在房地产市场，建筑自身的品质，就成了左右市场发展空间的重要因素。

    细节成就品牌，品质决定市场。选择与楼盘相匹配的家居智能化系统，既是细节的处理，也是品质的需要。

    智能建筑是一项新兴的产业，虽然其仅占地产项目总投资1%左右，但它是发展、变化、更新最快，非常富于挑战性的决策之一。做得好，整个楼盘高雅别致，相得益彰；做不好，精心打造的楼盘必然缺少现代气息，给人留下遗憾。

一、 如何看待家居智能化系统

    家居智能化系统包括家居智能系统（包括对讲、安防、智能系统）、周界防范系统、闭路监控系统、停车场管理系统、自动抄表系统、背景音乐系统、电子巡更系统、门禁一卡通系统、物业管理系统、宽带网及接入系统等。现在，对于全国大多数房地产项目来说，已经不存在上不上智能化系统的争议，而是怎么合理配置的问题。

    2000年前后，地产商将智能化作为楼盘增值的卖点被疯狂炒作，抬高了消费者期望，而产品质量、技术开发等却跟不上，结果过早地透支了市场。此后，众多房地产开发商对于家居智能化系统的应用进入到理性消费的阶段，目前主要形成了三种类型和态度，一类是发展较早，规模大，楼盘众多，知名度很高的地产开发商。他们注重的是整体品牌的营造和规模化经营，对于建筑材料和相关配套设施，他们利用集中采购的方法降低成本。对于家居智能化产品，这类地产商一般只要求稳定可靠，价格便宜，关注度低，其基本态度是过得去就行，以价格决定产品，结果是普遍使用产品的档次偏低。高档楼盘也使用低档次产品，这种行为已对楼盘销售及其品牌造成了一定的负面影响。

    第二类是新崛起的地产开发商，虽然规模品牌不如前述几家，但他们注重产品质量，从建筑规划、结构设计，景观绿化、建筑材料直至配套设施都做得十分细致，精雕细刻而且个性鲜明；在地产行业和消费者中树立了高档商品的形象，受益匪浅。

    在智能化产品应用方面，这类地产商就象对待其它建筑材料一样十分重视，敢于创新，敢于采用档次高的新产品，力求做到一流，对提升楼盘档次和形象方面起到了很好的效果，品牌形象提升很快。



    第三类是中、小房地产企业，其特点是开发一个楼盘就以其楼盘档次、周边楼盘情况来定产品档次，这类楼盘量最大，使用智能化产品既有理性的一面，即完全根据楼盘档次决定产品的应用档次；但也有相对混乱的一面，即不确定性因素大，常常取决于投资者的实力、楼盘销售情况或资金状况甚至老板个人风格与喜好。

    家居智能化系统市场主要是新建楼盘的配套设施，这就形成了“买产品的不是最终用户”的特殊性，加上家居智能化系统产品短期内无法形成标准，不可能象电视、电脑一样住户不满意可以自己更换，并且涉及长期的技术维护，因此，智能化系统实际上就是与电梯、电线一样成为建筑物的电气组成部分，影响长久，必须引起房地产开发商的重视，根据开发楼盘的特点，慎重选择与楼盘相匹配的家居智能化系统。


二、 房地产商应用家居智能化系统的经验和教训 

    近六、七年来，家居智能化建设从南到北，从大城市向中、小城市发展，住宅智能化系统已经成为城市新建楼盘必不可少的配套设施。刚开始时，许多房地产项目为寻求卖点，通过“炒作”智能化概念取得了良好的效果，提高了楼盘的销售业绩。

    然而在这一过程中，许多房地产企业，特别是一些最早应用家居智能化系统的地产项目吃尽了苦头。根据建设部有关部门所做的一项调查，全国家居智能化系统正常运行的不足30%，部分正常部分无法使用的约占30%，还有大量的无法正常使用，许多楼盘被迫更换产品，进行二次投资，造成了极大的损失和困扰。

造成上述局面概括起来主要有几个方面的原因：

    一是要求不切实际。有的地产开发商为“炒作概念”，对智能化系统功能有着不切实际的过高要求，希望一劳永逸，十年不落后，要求产品供应商将一些技术不成熟的功能作为重要卖点；或者迷信进口产品，使用之后才发现系统不适合国情，做了冤大头。

    二是产品选择不当。现在不成熟的产品充斥市场，有的甚至品牌知名度较高的公司也走捷径，随便OEM一些小公司的不成熟、不可靠且没有大型联网技术的产品就推向市场，争抢项目。众多互不兼容的标准导致产品鱼龙混杂，而随着市场竞争加剧，许多企业被迫出局，许多已安装在各地住宅小区内的产品就变成了无人关照的“孤儿”，维修服务的“断层”严重影响了业主利益。

    三是工程商选择不当。家居智能化产品基本上都是网络型工程产品，布线、安装、调试都需要有经验的工程技术人员操作，但目前系统集成行业由于门坎低，参与角逐者众多，较之产品制造行业的混乱有过之而无不及，而大部分地产开发商采取“价低者得”的方法选择系统集成商，使得系统集成行业陷入了恶性竞争的困境，许多项目无法保证其施工质量。

    好的产品也一定要有丰富经验的系统集成商来进行施工和维护，否则，再好的产品如果由劣质的系统集成商施工的话，同样问题多多。

    三、家居智能化产品行业现状

    在家居智能化的十多个子系统之中，家居智能系统占投资比例最大，约50%左右。由于传统和习惯使然，目前家居智能化行业存在分别制造可视对讲或智能终端系统的两类厂家。

    近几年，由于国内可视对讲厂家针对国内大型楼盘众多的特点，加强了联网技术及多种功能的开发，产品更新换代速度快，已牢牢控制了80%以上国内市场份额，相反进口产品在联网技术方面发展缓慢，在彩色可视对讲方面更是比国内落后，其黑白产品与国内彩色产品价格相当，已无竞争力可言，包括原来喜欢使用进口产品的许多地产开发商也转而使用国产可视对讲系统。

    智能家居系统过去几年主要以安防、远程抄表、家电控制、短信息发布、远程控制等功能为主，近年，国内厂家推出了彩色液晶显示，将可视对讲与家居智能化系统集成一体化，并使用触摸屏操作的智能可视对讲系统，成为高端智能化系统产品主要象征，并且已经在全国许多别墅、高尚住宅中使用。有的产品甚至出口国外。

    实际上，在家居智能化产业发展过程中，不少国内外的大型知名企业都纷纷试水。由于受用户的各种个性化要求，且智能化技术处于快速发展过程中，产品又非标准化，无法规模生产等因素影响，大部分大型知名企业最后均退出了这一行业。即使还留在该行业的上述知名厂商中，其投资也非常有限，仅作为副业勉强在经营，基本上以OEM形式生产，发展缓慢。

    随着数字传输技术的发展，全数字的家居智能化系统中图像、话音、数据等所有功能均由数字传输形式实现，应在二、三年后成为成熟的主流产品。从成本控制及性价比方面来说，目前国内采用数字、模拟混合网络技术的智能可视对讲系统，已经成为主流的智能化高端产品。   

    总体来说，经过多年的发展，国内家居智能化技术已经不断提高，功能不断完善，尤其是国内厂家针对我国住宅集中、小区规模大的特点在联网技术上取得了长足进步，技术含量高的产品不但占领了国内市场，甚至开始出口销往欧美发达国家和地区。与此同时，与行业起步时相比，品牌也逐步集中，只要房地产开发商认真考察了解，一般都能够找到合适的产品。


四、 如何选择家居智能化系统

    在可视对讲与家居智能化系统产品应用方面，目前全国中、高档楼盘出现了使用彩色液晶显示的趋势。根据这一趋势，可以将可视对讲与家居智能化系统的高端产品定位为：采用彩色液晶显示，可视对讲与家居智能化系统集成为一体化、触摸屏操作的终端系统；中档产品为：采用液晶显示新屏为终端的可视对讲及安防型可视对讲系统；低端产品为：采用黑白CRT显示的可视对讲及安防型可视对讲系统。

    在众多品牌之中，选择适合自己楼盘定位的家居智能化系统非常重要。首先，要确定自身楼盘的定位和周边楼盘的选择，如果确定为低端产品，即黑白可视对讲或安防型可视对讲系统，则在主要的几个有大型小区联网技术的品牌中进行选择性价比合适的产品。

    如果楼盘确定为高档商品房，准备使用高端智能家居系统，则需要做更多的考察工作，虽然此类厂家不多，容易选择，但切记可视对讲、室内安防等主要功能必须稳定可靠才是最重要的。

其次在选择厂家时必须了解产品制造商的研发过程及自有技术所占比例。自有技术所占比例越高，说明其综合技术能力越强。

   第三，考察制造商成功的工程案例，并且工程项目越大越有参考价值。
对于占地几百上千亩的大型地产项目中包括别墅、高档公寓和一般商品房；或者在一些中、大型楼盘中既有一般公寓，又有大户型或复式豪宅的项目，在选择产品中则最好选择那些同时可以提供高、中、低端可视对讲及家居智能化系统产品的厂家，不但配置起来方便灵活，能够满足住户的不同需求，具有可扩展性，同时对于产品的维护和管理也更加方便。

五、 高档楼盘为何要选择高端智能化系统

    虽然家居智能化系统配置并不是购房者必须考虑的因素，而是参考因素，但就象奔驰、宝马汽车必须配置高档设备，总不能与捷达、金杯车配置一样。
高档楼盘使用高端家居智能化系统是理所当然的选择。理由是：

    其一，选择与高档楼盘相匹配的家居智能化系统是房地产开发商品牌持续提升的需要，也是开发商持续创新能力的体现。


    过去，一些有实力强大地产品牌的地产商的主要决策者对待只占投资1%左右的家居智能化系统基本没有多少精力去关注，一般由属下工程部门或销售部门去考虑策划，在品牌优势中，此方面的细节有所忽略。其中还有一个重要原因是前几年还没有国产性价比合理的高端家居智能化系统，某些进口的不成熟的产品动辄几万、十数万元一户，根本不适合中国国情。现在国产高端智能化系统已经成熟并开始规模化应用于楼盘，为房地产开发商提供了合理的选择。

    其二，选择高端家居智能化系统已成为高尚楼盘的新卖点。由于受房地产市场克隆者众的影响，越来越多的新楼盘在规划设计、户型结构、景观设计、物业管理等方面同质化越来越严重，新颖时尚的智能化系统成为了闪亮的卖点，招商地产的“阳光带-海滨城二期”和“百仕达花园四期-东郡”项目因之而热卖。

    东莞一个别墅项目的投资商说，我卖五、六百万一幢的别墅，地价、水泥、钢筋等大家都可以算出来的，购房者给我讲价，一开口就可能要降一百万，我用高档的智能化系统配置，加上其它一些高档配套设施，人家就不好算了，现在开口只要降50万元。

    其三，住户的合理需求。高档楼盘配置高端智能化系统，就象漂亮的女孩要穿漂亮的衣服一样。根据统计，购房者在购置新居时最少会全面考察四个以上楼盘。许多购房者表示，家居智能化系统虽不是购房的决定因素，但它可以说明一些问题，如果楼盘号称是豪宅，但假如它使用的是黑白可视对讲，甚至是非可视的，那我必然怀疑它使用的其它建筑材料也是这个档次的，就知道值不值。

    其四，房地产市场发展趋势使然。近几年，国内房地产市场持续兴旺，一些地产开发商并没有过多关注智能化方面的建设。但随着宏观调控的实施，许多地区的房地产市场开始感受到了压力，现在，上海、广州、深圳等发达地区不仅别墅项目，就是一般高档楼盘已把高端家居智能化系统作为卖点，投入已经开始明显加大。

    住宅作为一种商品，与其它商品一样，在供不应求的时候，考虑的是怎么增加供给。当供求关系发生变化，转向买方市场的时候，必然就走向质量竞争，品牌竞争时代。越是在激烈竞争的时候，越能体现品牌的价值，而品牌的形成不仅靠量的积累，同时还有质的累积。而选择与楼盘档次相匹配的家居智能化系统，既是量的积累，也是质的累积。

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